購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳?。法拍房貸款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購入法拍房提供了便利

《法治周末》記者 肖莎

從2017年1月1日司法拍賣全面“上網(wǎng)”至今，已有7年。

2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》稱：人民法院以拍賣方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣方式處置的除外。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)當(dāng)在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監(jiān)督。該規(guī)定自2017年1月1日起施行。

“目前有7家平臺可開展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣業(yè)務(wù)，包括阿里和京東?！卞７ㄅ木W(wǎng)董事長曹輝告訴《法治周末》記者。

7年里，以房屋為標(biāo)的的司法拍賣業(yè)務(wù)（以下簡稱法拍房業(yè)務(wù)）的數(shù)量、客戶結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策都在不斷變化，越來越多的人通過購買法拍房獲取自己的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

今年2月1日，江蘇省南京市住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房公積金貸款購買法拍房實(shí)施細(xì)則》，其中明確，符合住房公積金貸款條件的法拍房買受人，可在人民法院支持以貸款方式購買法拍房且未付清購房全款前，申請辦理住房公積金貸款，相關(guān)政策自2月1日起施行。

法拍房掛牌數(shù)量逐年增長

中指研究院最新發(fā)布《2023年全國法拍市場監(jiān)測報告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套，較上一年增加36.7%，2022年掛拍量為58.3萬套；2023年，全國法拍房成交量為14.7萬套，2022年為12.6萬套；2023年的成交總金額為3004.1億元，基本與上一年持平。其中，法拍住宅房源掛拍38.9萬套，比2022年的27.2萬套增長43.01%；成交9.9萬套，同比2022年8.4萬套增長17.55%。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國法拍房掛拍總量僅為18.62萬套，這一數(shù)據(jù)在2018年變?yōu)?3.82萬套，并逐年遞增。

曹輝從2017年開始從事法拍房中介業(yè)務(wù)，并且只做北京市場的法拍房。他告訴記者，北京市場法拍房的掛牌數(shù)量，從2017年的每個月40套，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在每個月大約1000套，2023年，全年北京法拍房的掛牌量在12000套左右。

“現(xiàn)在法拍房的房源都是全網(wǎng)公開的，不存在中介獨(dú)家房源吃信息差的情況，但是不同法院的法拍房會在7個平臺的一家上進(jìn)行公開，我們會把各個平臺的法拍房房源集中到我們自己的平臺上統(tǒng)一呈現(xiàn)。”曹輝說。

談及法拍房掛拍量增多的原因，曹輝告訴記者：“具體來說，不同城市法拍房掛拍量增多的原因還有所不同。比如，在北京，由于多年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格，近些年來炒房現(xiàn)象已經(jīng)大大減少，所以被掛拍的法拍房的房主主要是因?yàn)閭鶆?wù)問題導(dǎo)致房屋被拍賣；而在一些靠著高杠桿大量炒房的城市，由于早些年低首付、高負(fù)債賣房的人較多，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流問題導(dǎo)致無法正常還房貸，房屋就會被拍賣?！?/p>

法拍房成交量增幅與掛拍量增幅不同步

從法拍房的成交價來看，法拍房通常要比同類房屋的價格低不少。曹輝告訴記者，北京有些法拍房的成交總價為同類二手房的七三折左右。

上海的法拍房中介機(jī)構(gòu)滬城法拍推出的《2023上海法拍房市場年報》顯示，2023年成交折扣力度呈上升趨勢，進(jìn)入2023年下半年，法拍平均成交折扣已經(jīng)在八五折以下，2023年年底的平均折扣在七五折以下，法拍房撿漏優(yōu)勢越來越明顯。

但即便有這樣的價格優(yōu)勢，與掛拍量近4成增長不同，去年全年，法拍房的成交量增幅僅為掛拍量增幅的大約一半，為16.67%。

58安居客研究院院長張波向記者分析，這和樓市整體降溫的大背景有著直接關(guān)系，房價出現(xiàn)下行現(xiàn)象增多，雖然不少法拍房的價格已經(jīng)低于市場平均水平，但流拍現(xiàn)象還是不斷增多。

常年為銀行房地產(chǎn)類債務(wù)提供法律服務(wù)的北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球合伙人郭韌對《法治周末》記者說，2023年，法拍房一拍成功的非常少，大部分是二拍以上成交，且流拍率比較高。

2月2日，記者在京東司法拍賣的界面上看到，有的住宅類拍品已經(jīng)是第四次或者第五次拍賣。

北京市京都律師事務(wù)所律師馬釗曾多次為客戶購買法拍房提供服務(wù)，她告訴記者，法拍房成交量未能和掛拍量同步增長的一個原因是，有些法拍房的拍賣流程并不是很完善，導(dǎo)致購房者望而卻步。

馬釗曾幫助一個客戶對一套法拍房進(jìn)行盡調(diào)，當(dāng)按照法拍房公告上提供的電話聯(lián)系相關(guān)人員看房時，接電話的人告訴馬釗，必須先交兩萬元中介費(fèi)，才可以看房，這兩萬元為什么要交，交了之后是否退回，中介都未說清楚。

這種情況讓馬釗的客戶對這套房立刻失去興趣，他們擔(dān)心這種不太正規(guī)的操作會導(dǎo)致房屋未來的拍賣和交割出現(xiàn)問題。

法拍房購買者：從投資到自住

雖然法拍房的成交量增幅不如掛牌量增幅，但是從絕對值來看，法拍房的成交量還是保持在上升態(tài)勢。

究竟是誰在買法拍房？

曹輝分析過自己的客戶構(gòu)成，他發(fā)現(xiàn)購買法拍房的主體已經(jīng)從投資客變?yōu)樽宰∪巳骸?017年剛剛開始網(wǎng)絡(luò)司法拍賣后的前兩年，買法拍房的主要是投資客，普通老百姓一是信不過法拍房，因?yàn)橛袀餮浴皼]有關(guān)系買不了法拍房”；二是也缺少購房能力，因?yàn)楫?dāng)時的政策要求法拍房必須全款購買，不能貸款。

“當(dāng)時一些商業(yè)嗅覺比較靈敏的投資客，會通過買法拍房后倒賣的方式賺錢。”曹輝說，但是隨著法拍房市場相關(guān)政策逐漸變化，比如，法拍房從2022年起限購堵住了投資客的炒房路，比如，法拍房慢慢開始允許貸款，讓更多自住者進(jìn)入了這個市場。

2022年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》規(guī)定，人民法院組織司法拍賣房產(chǎn)活動時，發(fā)布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應(yīng)法律后果等內(nèi)容，競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果；人民法院在司法拍賣房產(chǎn)成交后、向買受人出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準(zhǔn)許。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《法治周末》記者說，在最高院出臺這個政策前，一些一二線城市就已經(jīng)對法拍房“限購”了，2022年起，法拍房全面開始實(shí)施限購。

不過公開資料顯示，一些城市也對法拍房的限購政策進(jìn)行調(diào)整。比如，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2023年10月16日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》規(guī)定：對參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

法拍房貸款的配套服務(wù)也在逐漸完善，這為老百姓購入法拍房提供了便利。

比如，在京東的司法拍賣界面上有這樣的明顯提示：“如拍賣房屋支持貸款，在拍賣標(biāo)的物的詳情頁右側(cè)，可以看到‘一鍵申請貸款’的按鈕，由與京東合作的一家或者多家銀行提供金融貸款服務(wù)，有貸款需求的用戶請點(diǎn)擊一鍵申請貸款?！?/p>

據(jù)曹輝介紹，瀚海法拍網(wǎng)作為法拍房中介，現(xiàn)在也已經(jīng)與多家銀行合作，將貸款服務(wù)前置，即在客戶決定參與拍賣前，就幫助客戶提交相關(guān)資料，核定可貸款的最高額度，根據(jù)客戶的自有資金額度，倒推出客戶在拍賣時可出價的最高額。

從去年開始，江蘇的部分城市陸續(xù)允許購買法拍房時使用公積金貸款。

去年年底，江蘇省高級人民法院、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行江蘇省分行于共同制定《關(guān)于做好住房公積金個人住房貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的實(shí)施意見》，對公積金貸款購買法拍房業(yè)務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)作出規(guī)定。其中提到，符合住房公積金個人住房貸款條件的法拍房買受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個人住房貸款。公積金中心根據(jù)所在城市的實(shí)際情況確定是否適用組合性貸款、公積金異地貸款等，并制定相應(yīng)的管理辦法或操作規(guī)程。除按本實(shí)施意見要求執(zhí)行外，公積金法拍貸業(yè)務(wù)尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。

隨后，徐州市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》，將購買法拍房納入公積金組合貸款受理范圍。

南京市也于2月1日出臺了關(guān)于法拍房使用公積金貸款的細(xì)則。