唐山客

物業(yè)公司退出難，是影響物業(yè)糾紛化解和提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的一大梗阻。近期，山西省、太原市引導(dǎo)建立和規(guī)范社區(qū)物業(yè)的退出機(jī)制，讓想要實(shí)現(xiàn)撤離的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、想要更換物業(yè)或?qū)崿F(xiàn)業(yè)主自治的業(yè)主，乃至想要接手物業(yè)服務(wù)的第三方，都能做到有據(jù)可依。（2月19日《工人日?qǐng)?bào)》）

在現(xiàn)實(shí)生活中，有些業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，卻面臨想換卻換不了，以及不知道怎么換的尷尬局面。在僵持的關(guān)系中，雙方相互掣肘，相互“傷害”，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收不到位，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主的體驗(yàn)越來(lái)越差，物業(yè)服務(wù)進(jìn)入惡性循環(huán)。建立明晰的物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，就是給物業(yè)企業(yè)定“下課”規(guī)矩，給業(yè)主更換物業(yè)公司提供具體可行的依據(jù)，讓業(yè)主在監(jiān)督物業(yè)企業(yè)以及維權(quán)博弈過(guò)程中掌握更多主動(dòng)權(quán)，同時(shí)倒逼物業(yè)企業(yè)提升履約意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量。

《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)賦予了業(yè)主更換物業(yè)企業(yè)的權(quán)利。按照《民法典》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。由于法律并未明確物業(yè)企業(yè)退出的具體情形，而業(yè)主的訴求或者“不滿點(diǎn)”多種多樣，業(yè)主可能難以找準(zhǔn)更換物業(yè)企業(yè)的切入點(diǎn)，難以達(dá)成共識(shí)，難以形成合力。

此外，業(yè)主共同決定以及“過(guò)半數(shù)”業(yè)主同意的流程和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于一些業(yè)主而言也是一個(gè)不容易克服的困難。有些社區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)，即便有業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)，不少業(yè)主也不熟悉相關(guān)流程，召集業(yè)主開(kāi)會(huì)、取得“過(guò)半數(shù)”業(yè)主同意、共同作出業(yè)主決定也不是一件容易的事。

山西省以及太原市出臺(tái)的物業(yè)企業(yè)退出辦法，詳細(xì)系統(tǒng)地規(guī)定了物業(yè)企業(yè)履約不到位、侵占業(yè)主權(quán)益、按合同約定提前解約等退出情形，要求物業(yè)企業(yè)在符合這些情形時(shí)退出住宅小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。同時(shí)，明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)按照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人的責(zé)任。如此，業(yè)主就清楚在哪些情況下可以啟動(dòng)更換物業(yè)企業(yè)的流程，就更容易減少內(nèi)耗、達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)監(jiān)督、精準(zhǔn)維權(quán)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的指導(dǎo)幫助下，業(yè)主能夠少走錯(cuò)路、彎路，提高更換物業(yè)企業(yè)的效率和成功率。

給物業(yè)企業(yè)定“下課”規(guī)矩，能讓業(yè)主解約權(quán)更明白，同時(shí)也給物業(yè)企業(yè)戴上了監(jiān)督“緊箍”。能進(jìn)能出的物業(yè)服務(wù)語(yǔ)境有助于物業(yè)企業(yè)摒棄“管理者”思維，擺正位置，增強(qiáng)履約意識(shí)，增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的敬畏意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，全面優(yōu)化服務(wù)，提升業(yè)主的體驗(yàn)和滿意度。業(yè)主滿意了，對(duì)物業(yè)企業(yè)的配合度以及繳費(fèi)率自然就提升了，這顯然是一種雙贏的效果。期待更多地方能夠?qū)W習(xí)借鑒山西的物業(yè)企業(yè)退出管理經(jīng)驗(yàn)，讓物業(yè)企業(yè)的退出門(mén)檻更低、退出渠道更順暢，也讓業(yè)主行使更換物業(yè)企業(yè)的權(quán)利更方便、更快捷。