法治日報全媒體記者 張昊

7月23日，記者從最高人民法院獲悉，《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已經(jīng)最高法審判委員會第1938次全體會議審議通過，自2025年7月24日起施行。

據(jù)介紹，2007年，民事訴訟法建立了執(zhí)行異議之訴制度。執(zhí)行異議之訴是針對強制執(zhí)行中發(fā)生的財產(chǎn)爭議提起的訴訟，該制度的立法價值在于保護案外人的合法財產(chǎn)免于被作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行處置，完善該項執(zhí)行救濟制度，對于保護真正權(quán)利人、打擊惡意串通逃避執(zhí)行行為，明晰裁判規(guī)則，提高審判執(zhí)行效率，推動解決執(zhí)行難等均具有重要意義。

執(zhí)行工作強調(diào)效率，為確保債權(quán)人的債權(quán)及時得以全面實現(xiàn)，一般根據(jù)財產(chǎn)登記、占有情況采取查封措施。但是該財產(chǎn)可能實際不屬于被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)，繼續(xù)執(zhí)行將損害案外人實體權(quán)利，由此產(chǎn)生的實體爭議，需要通過執(zhí)行異議之訴來解決。

執(zhí)行異議之訴案件涉及申請執(zhí)行人債權(quán)實現(xiàn)、被執(zhí)行人責任財產(chǎn)范圍認定、案外人財產(chǎn)權(quán)益保護等現(xiàn)實權(quán)利沖突。這些權(quán)利沖突，主要起因于被執(zhí)行財產(chǎn)的實際權(quán)利人與名義權(quán)利人分離，即財產(chǎn)權(quán)利的“名實不符”。

隨著交易形式日趨復雜，權(quán)利主體的財產(chǎn)外觀也呈現(xiàn)出多元化，這些都是導致財產(chǎn)權(quán)利外觀與實際權(quán)利不能保持一致的重要原因，由此誘發(fā)相應法律風險。長期以來，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對匱乏，缺少專門規(guī)定。因此，最高法制定了《解釋》。

《解釋》在穩(wěn)定預期、化解風險，保障商品房消費者權(quán)益，提振市場信心，引導規(guī)范市場行為等方面有哪些規(guī)定？記者就此采訪了最高法民一庭、執(zhí)行局負責人。

答：對于期房預售中的交易監(jiān)管、預售資金監(jiān)管、不動產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)存在的問題，《解釋》從風險“去存量”“減增量”兩個方面著手細化落實穩(wěn)定預期、化解風險工作：

風險“去存量”方面，對于所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要的商品房消費者，《解釋》第十一條、第十二條第二款從保障房屋交付請求權(quán)和價款返還請求權(quán)兩個方面予以規(guī)范。

《解釋》第十一條對商品房消費者的范圍進行了界定，并對其房屋交付請求權(quán)予以保護：一是明確“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭為單位考察房屋的持有狀況?！熬幼∩钚枰睉辉傧抻诩彝ノㄒ蛔》?，并可涵蓋改善性住房。二是嚴格付款條件?！督忉尅窂娬{(diào)消費者權(quán)益的取得必須支付對價，避免被執(zhí)行人責任財產(chǎn)的不當減少，維護申請執(zhí)行人權(quán)益?！督忉尅返谑粭l第二款為維護群眾合法權(quán)益，以民法典第四百零六條為依據(jù)，支持商品房消費者辦理過戶登記，保障其房屋交付請求權(quán)。

消費者購房價款返還請求權(quán)的保護與房屋交付請求權(quán)的保護在邏輯上具有一致性。因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，歷經(jīng)長時間的期待之后房屋無法交付，可能讓消費者承受更大的損失，其個人的生存和生活亦可能由此遭受巨大沖擊。在此前提下，應支持消費者從執(zhí)行中取回購房款。對此，《解釋》第十二條第二款明確規(guī)定，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。

在風險“減增量”方面，為推動減少生存權(quán)與抵押權(quán)利益出現(xiàn)沖突和競爭，引導、鼓勵購房人采取法律賦予的風險防范手段維護自身權(quán)益非常重要，進而達到房地產(chǎn)市場穩(wěn)預期、交易風險“減增量”的效果。

《解釋》第十二條第一款、第十三條、第十九條，對不動產(chǎn)買受人向預售資金監(jiān)管賬戶交付價款、將價款交付執(zhí)行以及辦理預購商品房買賣合同預告登記形成排除執(zhí)行的效力進行了規(guī)定。房屋爛尾導致購房者集體維權(quán)，根源在于實踐中預售資金未得到有效監(jiān)管。從落實配合完善預售資金監(jiān)管制度要求出發(fā)，鑒于預售資金監(jiān)管賬戶具有特殊性，在房屋買賣合同已經(jīng)解除的前提下，買房人作為案外人提出執(zhí)行異議之訴，要求排除監(jiān)管賬戶相應購房款的強制執(zhí)行的，人民法院應予支持。對于已將價款交付執(zhí)行的購房人，面臨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為債務人的強制執(zhí)行時，應當依法予以保護。購房人交付法院執(zhí)行的價款，可以由執(zhí)行法院予以發(fā)放申請執(zhí)行人以代替被執(zhí)行人清償相應債務，依照法律規(guī)定的清償順序進行分配的條件已經(jīng)具備。在此基礎(chǔ)上，相應的主債權(quán)可以視為已獲清償，案外人有權(quán)主張排除優(yōu)先債權(quán)的執(zhí)行以及請求按套注銷抵押登記。房屋買受人依法進行預告登記的，可以排除他人通過交易、強制執(zhí)行等方式取得物權(quán)登記的可能性，故預告登記權(quán)利人提出執(zhí)行異議之訴，請求停止處分的，應予支持。預告登記權(quán)利人證明其已符合辦理物權(quán)登記條件，如新建商品房完成權(quán)屬首次登記并已符合辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，案外人可以確定的取得不動產(chǎn)物權(quán)的，僅因查封不能完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，可以請求排除包括查封措施在內(nèi)的強制執(zhí)行，以掃除其進行不動產(chǎn)物權(quán)登記的障礙。

該負責人說，《解釋》通過類型化處理的規(guī)定，力爭實現(xiàn)風險“去存量”“減增量”，維護消費者權(quán)益穩(wěn)定市場預期，支持、引導、鼓勵消費者采取法定防范風險手段規(guī)范交易行為、推動權(quán)利公示，進而提振市場信心，落實“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的要求。