法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 張昊

7月23日，記者從最高人民法院獲悉，《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）已經(jīng)最高法審判委員會(huì)第1938次全體會(huì)議審議通過(guò)，自2025年7月24日起施行。

據(jù)介紹，2007年，民事訴訟法建立了執(zhí)行異議之訴制度。執(zhí)行異議之訴是針對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議提起的訴訟，該制度的立法價(jià)值在于保護(hù)案外人的合法財(cái)產(chǎn)免于被作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，完善該項(xiàng)執(zhí)行救濟(jì)制度，對(duì)于保護(hù)真正權(quán)利人、打擊惡意串通逃避執(zhí)行行為，明晰裁判規(guī)則，提高審判執(zhí)行效率，推動(dòng)解決執(zhí)行難等均具有重要意義。

執(zhí)行工作強(qiáng)調(diào)效率，為確保債權(quán)人的債權(quán)及時(shí)得以全面實(shí)現(xiàn)，一般根據(jù)財(cái)產(chǎn)登記、占有情況采取查封措施。但是該財(cái)產(chǎn)可能實(shí)際不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，繼續(xù)執(zhí)行將損害案外人實(shí)體權(quán)利，由此產(chǎn)生的實(shí)體爭(zhēng)議，需要通過(guò)執(zhí)行異議之訴來(lái)解決。

執(zhí)行異議之訴案件涉及申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)實(shí)現(xiàn)、被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍認(rèn)定、案外人財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)等現(xiàn)實(shí)權(quán)利沖突。這些權(quán)利沖突，主要起因于被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人與名義權(quán)利人分離，即財(cái)產(chǎn)權(quán)利的“名實(shí)不符”。

隨著交易形式日趨復(fù)雜，權(quán)利主體的財(cái)產(chǎn)外觀也呈現(xiàn)出多元化，這些都是導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)權(quán)利外觀與實(shí)際權(quán)利不能保持一致的重要原因，由此誘發(fā)相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對(duì)匱乏，缺少專(zhuān)門(mén)規(guī)定。因此，最高法制定了《解釋》。

《解釋》在穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險(xiǎn)，保障商品房消費(fèi)者權(quán)益，提振市場(chǎng)信心，引導(dǎo)規(guī)范市場(chǎng)行為等方面有哪些規(guī)定？記者就此采訪(fǎng)了最高法民一庭、執(zhí)行局負(fù)責(zé)人。

答：對(duì)于期房預(yù)售中的交易監(jiān)管、預(yù)售資金監(jiān)管、不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，《解釋》從風(fēng)險(xiǎn)“去存量”“減增量”兩個(gè)方面著手細(xì)化落實(shí)穩(wěn)定預(yù)期、化解風(fēng)險(xiǎn)工作：

風(fēng)險(xiǎn)“去存量”方面，對(duì)于所購(gòu)商品房系用于滿(mǎn)足家庭居住生活需要的商品房消費(fèi)者，《解釋》第十一條、第十二條第二款從保障房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)兩個(gè)方面予以規(guī)范。

《解釋》第十一條對(duì)商品房消費(fèi)者的范圍進(jìn)行了界定，并對(duì)其房屋交付請(qǐng)求權(quán)予以保護(hù)：一是明確“所購(gòu)商品房系用于滿(mǎn)足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭為單位考察房屋的持有狀況?！熬幼∩钚枰睉?yīng)不再限于家庭唯一住房，并可涵蓋改善性住房。二是嚴(yán)格付款條件。《解釋》強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者權(quán)益的取得必須支付對(duì)價(jià)，避免被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的不當(dāng)減少，維護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益?！督忉尅返谑粭l第二款為維護(hù)群眾合法權(quán)益，以民法典第四百零六條為依據(jù)，支持商品房消費(fèi)者辦理過(guò)戶(hù)登記，保障其房屋交付請(qǐng)求權(quán)。

消費(fèi)者購(gòu)房?jī)r(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)與房屋交付請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)在邏輯上具有一致性。因房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間的期待之后房屋無(wú)法交付，可能讓消費(fèi)者承受更大的損失，其個(gè)人的生存和生活亦可能由此遭受巨大沖擊。在此前提下，應(yīng)支持消費(fèi)者從執(zhí)行中取回購(gòu)房款。對(duì)此，《解釋》第十二條第二款明確規(guī)定，商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，請(qǐng)求在變價(jià)款中支持其價(jià)款返還的，人民法院應(yīng)予支持。

在風(fēng)險(xiǎn)“減增量”方面，為推動(dòng)減少生存權(quán)與抵押權(quán)利益出現(xiàn)沖突和競(jìng)爭(zhēng)，引導(dǎo)、鼓勵(lì)購(gòu)房人采取法律賦予的風(fēng)險(xiǎn)防范手段維護(hù)自身權(quán)益非常重要，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期、交易風(fēng)險(xiǎn)“減增量”的效果。

《解釋》第十二條第一款、第十三條、第十九條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人向預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)交付價(jià)款、將價(jià)款交付執(zhí)行以及辦理預(yù)購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)告登記形成排除執(zhí)行的效力進(jìn)行了規(guī)定。房屋爛尾導(dǎo)致購(gòu)房者集體維權(quán)，根源在于實(shí)踐中預(yù)售資金未得到有效監(jiān)管。從落實(shí)配合完善預(yù)售資金監(jiān)管制度要求出發(fā)，鑒于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)具有特殊性，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除的前提下，買(mǎi)房人作為案外人提出執(zhí)行異議之訴，要求排除監(jiān)管賬戶(hù)相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)于已將價(jià)款交付執(zhí)行的購(gòu)房人，面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為債務(wù)人的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。購(gòu)房人交付法院執(zhí)行的價(jià)款，可以由執(zhí)行法院予以發(fā)放申請(qǐng)執(zhí)行人以代替被執(zhí)行人清償相應(yīng)債務(wù)，依照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行分配的條件已經(jīng)具備。在此基礎(chǔ)上，相應(yīng)的主債權(quán)可以視為已獲清償，案外人有權(quán)主張排除優(yōu)先債權(quán)的執(zhí)行以及請(qǐng)求按套注銷(xiāo)抵押登記。房屋買(mǎi)受人依法進(jìn)行預(yù)告登記的，可以排除他人通過(guò)交易、強(qiáng)制執(zhí)行等方式取得物權(quán)登記的可能性，故預(yù)告登記權(quán)利人提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止處分的，應(yīng)予支持。預(yù)告登記權(quán)利人證明其已符合辦理物權(quán)登記條件，如新建商品房完成權(quán)屬首次登記并已符合辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，案外人可以確定的取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，僅因查封不能完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，可以請(qǐng)求排除包括查封措施在內(nèi)的強(qiáng)制執(zhí)行，以?huà)叱溥M(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的障礙。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，《解釋》通過(guò)類(lèi)型化處理的規(guī)定，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)“去存量”“減增量”，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，支持、引導(dǎo)、鼓勵(lì)消費(fèi)者采取法定防范風(fēng)險(xiǎn)手段規(guī)范交易行為、推動(dòng)權(quán)利公示，進(jìn)而提振市場(chǎng)信心，落實(shí)“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的要求。