法治日?qǐng)?bào)全媒體記者丁國(guó)鋒 通訊員俞文杰

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。2018年以來(lái)，蘇州市吳江區(qū)人民檢察院在辦理涉房地產(chǎn)刑事案件中，發(fā)現(xiàn)樓盤爛尾、產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶、“黑合同”等問(wèn)題突出，進(jìn)一步凸顯了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律監(jiān)管體系建設(shè)、完善信息共享公開平臺(tái)、構(gòu)建與銀行良性互動(dòng)關(guān)系的重要性。

男子假冒億萬(wàn)富翁

暗地掏空房產(chǎn)公司

2013年11月，蘇州某置業(yè)公司獲得了蘇州一處地塊的土地使用權(quán)，但因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，開發(fā)進(jìn)度緩慢，3名股東決定對(duì)外引入新股東。這時(shí)，王興出現(xiàn)了。據(jù)介紹，他是在澳門做珠寶生意的大老板，即將在蘇州開發(fā)最大的月子中心。更關(guān)鍵的是，他背后還有一位神秘人物，在澳門有金店，在緬甸有礦山，以后還會(huì)讓王興繼承財(cái)產(chǎn)。

3人起初并未輕信王興，但王興出示的一份2.97億元的銀行對(duì)賬單打消了他們的顧慮，3人認(rèn)為確實(shí)找到了金主，并與王興簽下協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，3人同意先變更登記再注資入股，約定王興以7285萬(wàn)元注資成為占股51%的控股股東。2016年5月12日，王興成為該公司的法定代表人。

王興的入股是以注資為前提的，然而工商變更登記后，王興卻遲遲沒(méi)有按照約定支付出資費(fèi)用。根據(jù)約定，王興必須在2016年6月30日之前辦理好施工許可證，否則要無(wú)條件退出公司并賠償公司1500萬(wàn)元違約金。

王興遲遲沒(méi)有投錢，3人本可以依據(jù)合同追究他的違約責(zé)任。然而就在這時(shí)，王興又使出緩兵之計(jì)，偽造了一份6.5億元股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但到了當(dāng)年12月，公司并沒(méi)有按照合同約定收到款項(xiàng)，幾名股東一核實(shí)，才發(fā)現(xiàn)協(xié)議竟是假的。

案發(fā)后，他們才了解到，王興其實(shí)只是一名普通的生意人，不僅背后沒(méi)有神秘人物，名下流動(dòng)資產(chǎn)也僅有5萬(wàn)余元。

這件事“穿幫”后，幾名股東收回了交給王興的公章。然而，王興又立即偽造了兩枚，繼續(xù)用于對(duì)外收取建筑保證金和出售商鋪。案發(fā)前，王興通過(guò)采用引進(jìn)多家建筑工程公司并收取保證金的方法，以開設(shè)該公司新賬戶、重啟休眠賬戶等方式，挪用公司賬面資金2540多萬(wàn)元，其中760多萬(wàn)元進(jìn)行營(yíng)利活動(dòng)、330多萬(wàn)元?dú)w個(gè)人使用或者借貸給他人且超過(guò)3個(gè)月未歸還。

2018年11月，該公司被起訴后，法院根據(jù)職權(quán)查封了其名下地塊不動(dòng)產(chǎn)及44套房源，查封期限為3年，明確查封期間停止辦理抵押、買賣、過(guò)戶。對(duì)此，王興也在法院的執(zhí)行筆錄中予以簽字確認(rèn)。

但私下里，他依舊在2018年12月至2019年6月期間對(duì)外公開銷售公寓，獲利270多萬(wàn)元，并導(dǎo)致涉案公寓均無(wú)法辦理網(wǎng)簽，銷售者無(wú)法追回房款，受害人損失慘重。

權(quán)力集中花式銷售

房產(chǎn)領(lǐng)域詐騙多發(fā)

近年來(lái)，類似王興詐騙案這樣以房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者為共同受害人的案件頻繁發(fā)生?！斗ㄖ稳?qǐng)?bào)》記者采訪了解到，與其他類似詐騙案件相比，此類案件的特殊性在于，不僅普通購(gòu)房者被騙，案涉房地產(chǎn)企業(yè)也成了受害人。經(jīng)過(guò)對(duì)多起此類案件調(diào)研分析后發(fā)現(xiàn)，案發(fā)的原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是一些房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)力過(guò)度集中，滋生監(jiān)守自盜土壤。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理若缺乏風(fēng)險(xiǎn)把控和制衡監(jiān)督機(jī)制，則容易滋生犯罪行為。不僅是該置業(yè)公司，不少房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)也都集中于一人，財(cái)務(wù)制度流于形式，易出現(xiàn)“無(wú)流程混亂”。

例如，在蘇州市吳江區(qū)人民檢察院辦理的另一起房企老板挪用資金、職務(wù)侵占案中，被告人公開宣稱公司是自己獨(dú)有，公司財(cái)產(chǎn)就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，公私賬戶混用，隨意挪用資金7500多萬(wàn)元用于個(gè)人及家庭消費(fèi)，造成資金鏈斷裂，工程爛尾引發(fā)購(gòu)房業(yè)主集體上訪，造成嚴(yán)重社會(huì)后果。

二是花式銷售套路多，監(jiān)管部門“霧里看花”。一些開發(fā)商利用購(gòu)房者貪便宜、圖省事的心理，使用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、一次性付清優(yōu)惠等違規(guī)銷售手段制造“畫餅式”騙局，誘騙購(gòu)房者入套，買賣雙方“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”，導(dǎo)致違法行為難以上升到執(zhí)法監(jiān)管層面，不僅不易被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，而且客觀上增加了執(zhí)法難度。

例如，在前述王興詐騙案中，王興在明知部分房源被法院查封的情況下，撕毀、遮蓋禁售公告，以售后返租、約定回購(gòu)等方式為誘餌，與購(gòu)房者達(dá)成私下協(xié)議，避開監(jiān)管部門半夜簽合同，銷售已查封房產(chǎn)10多套，收取部分售房款270多萬(wàn)元，最終引發(fā)購(gòu)房者群體性上訪維權(quán)。

三是“移花接木”鉆“空子”。不法分子心存僥幸，利用監(jiān)管漏洞變?cè)?、偽造證件，以低廉的違規(guī)成本獲取高額的銷售利潤(rùn)。

例如，在前述王興詐騙案中，規(guī)劃許可證上明確規(guī)定一至三層裙樓部分商鋪不可分割銷售，在未辦理規(guī)劃變更的情況下，王興私自將預(yù)售許可證上134套篡改為1134套，進(jìn)行分割銷售，導(dǎo)致業(yè)主購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)虛擬商鋪，損失慘重。

完善機(jī)制加強(qiáng)監(jiān)管

規(guī)范經(jīng)營(yíng)防范風(fēng)險(xiǎn)

涉房地產(chǎn)市場(chǎng)刑事案件風(fēng)險(xiǎn)蔓延速度快、波及面廣，容易誘發(fā)各類不穩(wěn)定因素，既需要政府有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，還需要購(gòu)房人自身加強(qiáng)防范。為此，吳江檢察機(jī)關(guān)提出了四方面的建議：

首先，政府部門需要加強(qiáng)宏觀監(jiān)管和微觀風(fēng)險(xiǎn)防范。

一方面，政府有關(guān)部門要加強(qiáng)房屋買賣市場(chǎng)監(jiān)管，構(gòu)建覆蓋開發(fā)建設(shè)、工程質(zhì)量、交付使用全過(guò)程的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)于發(fā)現(xiàn)苗頭風(fēng)險(xiǎn)隱患的，住建、國(guó)土等部門要提前介入，加強(qiáng)常態(tài)化、全鏈條執(zhí)法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)、項(xiàng)目規(guī)劃和商品房銷售中的違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)查處，并記入信用檔案。特別是對(duì)長(zhǎng)期停工、閑置地塊，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查和專項(xiàng)整治，多措并舉防范開發(fā)商違規(guī)售賣行為，及時(shí)防患于未然，化解交易風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，相關(guān)部門還應(yīng)加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享、聯(lián)動(dòng)管控，健全預(yù)查封的雙向互通，防止非法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，做好不動(dòng)產(chǎn)訴訟保全、執(zhí)行措施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，并進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，完善各項(xiàng)信息披露制度，真正將刑事風(fēng)險(xiǎn)降到最低。針對(duì)個(gè)別開發(fā)商資金鏈斷裂的情況，要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人賬戶與公司賬戶之間大額且頻繁往來(lái)資金的監(jiān)管。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理。要對(duì)開發(fā)銷售過(guò)程加強(qiáng)管理，對(duì)大額資金使用支出嚴(yán)格審批，對(duì)投資入股行為嚴(yán)格審查，防止因此引發(fā)資金鏈斷裂，并導(dǎo)致影響開發(fā)經(jīng)營(yíng)。在內(nèi)部管理中要加強(qiáng)房屋買賣合同、公司印章的管理，防止類似王興案這類因詐騙行為導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

再次，購(gòu)房人要增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。鑒于購(gòu)房人在商品房買賣中的弱勢(shì)地位，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)落實(shí)民法典保護(hù)弱勢(shì)群體的相關(guān)規(guī)范要求，進(jìn)一步完善維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的配套法律規(guī)定，及時(shí)曝光違規(guī)違法企業(yè)和項(xiàng)目，震懾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)群眾有效防范風(fēng)險(xiǎn)，理性購(gòu)房。特別是要規(guī)范購(gòu)房合同中格式合同條款的處理、網(wǎng)簽合同審查等工作，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)和交付使用關(guān)。

購(gòu)房人要加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)法律政策學(xué)習(xí)，及時(shí)了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)、購(gòu)房注意事項(xiàng)等。購(gòu)房時(shí)要多方了解所購(gòu)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等相關(guān)信息，及時(shí)辦理登記手續(xù)。在簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，要及時(shí)咨詢法律界人士，謹(jǐn)慎支付定金，及時(shí)排查合同風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。

最后，司法機(jī)關(guān)要加大打擊力度。一旦掌握涉房地產(chǎn)刑事犯罪案件線索后，公檢法等司法機(jī)關(guān)要及時(shí)介入，迅速啟動(dòng)偵查、公訴及審判程序，及時(shí)維護(hù)受害人權(quán)益。對(duì)案涉資金的，要及時(shí)采取查封、扣押等保全措施，防止受害人的損失進(jìn)一步擴(kuò)大。