法治日報全媒體記者陳東升 通訊員徐巧玲 張丹

“你租給我的房子根本沒法兒開超市，我要和你們解除合約！”“簽約時白紙黑字寫著房子就是工業(yè)用房，簽了8年合同，你現(xiàn)在反悔已經(jīng)違約了！”近日，浙江省湖州市安吉縣人民法院遞鋪法庭受理了一起租賃合同糾紛案，承辦法官巧用民法典打破僵局，達(dá)成“同意違約方解除合同，同時承擔(dān)違約金10萬元”的調(diào)解協(xié)議。 2020年1月，安吉某商場為擴(kuò)大經(jīng)營，在考察了安吉縣遞鋪街道后，很快確定了安吉某公司名下的一處約800平方米的房屋，并簽訂租賃合同，約定某公司將房屋出租給某商場使用，租賃期限為6年，租金每年30萬元。

“當(dāng)時合同上明確寫著租賃標(biāo)的物為‘工業(yè)用房’，商場方對此也沒有異議。合同簽訂兩天后，商場負(fù)責(zé)人葉某就按約支付租金30萬元。”某公司負(fù)責(zé)人朱某表示，“4月，我們又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定將租期延長到8年，同時約定第六年及第七年的租金提高到32萬元，第八年的租金是34萬元?！?然而，葉某在辦理審批相關(guān)手續(xù)時，卻被告知案涉廠房系工業(yè)用房，不得用作商業(yè)用途經(jīng)營超市。于是葉某向朱某提出解除合同并退還租金，遭到拒絕后訴至安吉法院，請求解除合同并退還租金30萬元。葉某認(rèn)為，自己非惡意解除合同，而是因為經(jīng)營商場的合同目的無法實現(xiàn)，繼續(xù)合同會給自己造成巨額損失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方租賃合同的合同目的已然實現(xiàn)，租賃合同中明確約定案涉廠房為工業(yè)用房，朱某并不存在蓄意隱瞞等違約情形，葉某起訴所稱無法經(jīng)營商場的合同目的僅是其單方的使用目的，故葉某認(rèn)為的“一方違約致使合同目的無法實現(xiàn)”并不構(gòu)成其合同解除的法定要件。民法典明確了違約方一定的合同解除權(quán)，但也必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，案涉合同租賃的土地為工業(yè)用地，而某商場經(jīng)營超市為商業(yè)用途，其使用案涉土地經(jīng)營超市違反了法律規(guī)定。 承辦法官組織雙方進(jìn)行調(diào)解，經(jīng)過明法析理，雙方達(dá)成解除合同的一致意思表示，因雙方約定違約金60萬元過高，且葉某也已產(chǎn)生了一年的租金及其他損失，朱某最終同意某商場承擔(dān)違約金10萬元。

法官表示，調(diào)解打破合同僵局的目的在于公平與效率優(yōu)先于合同的形式穩(wěn)定性。本案中，若不打破僵局，葉某將繼續(xù)承擔(dān)經(jīng)營成本卻無法正常運營超市；朱某公司的房屋也將長期處于閑置狀態(tài)。此種情況下，如果強(qiáng)制要求違約方繼續(xù)履行合同，葉某將持續(xù)擴(kuò)大損失，超市擴(kuò)張項目長時間擱置；朱某也將面臨剩余7年合約無法履行的風(fēng)險。

對于不能履行的交易，以鼓勵交易的名義強(qiáng)制履行，并不是鼓勵交易的真義，以裁判方式賦予違約方葉某解除合同的權(quán)利，有利于實現(xiàn)實質(zhì)正義，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如在合同履行過程中確實發(fā)生了相關(guān)非屬于不可抗力及情勢變更的中斷事由，致使己方履行意愿嚴(yán)重降低，亦可以及時與相對方協(xié)商，減少相應(yīng)損失。在確實出現(xiàn)合同僵局情形下，再依法向具有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，以請求法院實現(xiàn)個案權(quán)益的平衡與救濟(jì)。