牛先生作為承租方與天天公司簽訂了房屋租賃合同,承租一間密碼鎖房屋。后牛先生向天天公司提出解除合同,并表示自己早已從該房屋中搬離,但天天公司一直未返還其房屋押金等,故牛先生將天天公司訴至法院,要求確認(rèn)合同于2020年6月解除,并退還多支付的租金、押金。天天公司提出反訴請(qǐng)求,要求以牛先生收到該公司反訴狀的時(shí)間確認(rèn)合同解除時(shí)間,并支付違約金、租金及房屋占用費(fèi)。日前,北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理,判決合同于2020年11月24日解除,天天公司向牛先生返還疫情期間多支付的租金12萬(wàn)元、押金6萬(wàn)元,牛先生向天天公司支付違約金6萬(wàn)元、欠付期間的租金167778元、自合同解除之日至2020年12月3日期間的房屋占有使用費(fèi)12583.35元。

原告牛先生訴稱,其與天天公司簽訂了房屋租賃合同,由其承租天天公司的房屋,租期自2018年1月28日至2021年1月27日。合同履行期間,其多次與天天公司協(xié)商房屋租賃事宜,并于2020年6月向天天公司送達(dá)解除通知,通知對(duì)方解除該租賃合同。其在6月已經(jīng)與天天公司辦理了房屋交接,但是租金繳納到了2020年7月28日,現(xiàn)在要求天天公司退還疫情期間以及合同解除之后其多支付的租金255162元以及租賃押金8萬(wàn)元。

被告天天公司辯稱,其同意解除合同,但是解除原因并非牛先生所述,而是基于牛先生違約主張行使解除權(quán),不同意牛先生的其他起訴請(qǐng)求。2020年6月,其收到了解除合同通知,但認(rèn)為牛先生提出的解除主張沒(méi)有依據(jù),牛先生一直實(shí)際使用租賃房屋到2020年12月。2020年8月至11月都有人在該房屋教課,稱是牛先生讓其使用。牛先生的租金僅支付到了7月,沒(méi)有支付之后的租金,屬于違約行為。

天天公司在本案中提出反訴,要求以牛先生收到該公司反訴狀的時(shí)間確認(rèn)合同解除時(shí)間,并要求牛先生支付違約金255162元,同時(shí)支付2020年7月28日至合同解除之日的租金、合同解除之日至其騰退房屋之日的房屋占有使用費(fèi)。

牛先生不同意天天公司的全部反訴請(qǐng)求,表示并未在7月之后使用過(guò)案涉房屋,該房屋系密碼鎖,其已經(jīng)交房,交還房屋后天天公司自己沒(méi)有更換密碼,是該公司的管理失誤。

法院審理后認(rèn)為,牛先生租賃天天公司的房屋用于舞蹈培訓(xùn)。2020年6月,牛先生以受到疫情影響為由向天天公司提出解約。雖然疫情防控措施對(duì)租賃合同的履行造成了影響,但是尚未致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),牛先生據(jù)此要求解約,沒(méi)有依據(jù)。牛先生在和天天公司協(xié)商解約中雖提出過(guò)交房意愿,但雙方并未辦理交房手續(xù),且有他人以牛先生的朋友為名使用牛先生租賃房屋期間的密碼開鎖后使用該房屋。

經(jīng)查,牛先生雖表示其已經(jīng)將房屋交還給天天公司,對(duì)于他人使用房屋不知情,但實(shí)際使用房屋人員是從牛先生處得知密碼并使用房屋。在牛先生沒(méi)有提交相應(yīng)退房交接材料的情況下,其應(yīng)支付該期間的相應(yīng)費(fèi)用?，F(xiàn)有證據(jù)只能認(rèn)定牛先生于2020年12月正式退房。牛先生在合同履行過(guò)程中單方提出解約,并逾期支付租金,構(gòu)成違約。最終,法院作出上述判決。

宣判后,雙方當(dāng)事人均未上訴,現(xiàn)判決已生效。(張慧聰)  

■法官說(shuō)法■

雙方爭(zhēng)議的核心焦點(diǎn)系牛先生完成房屋返還的時(shí)間。民法典第七百三十三條規(guī)定:租賃期限屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。若租賃期尚未屆滿租戶需要提前退租,則需要提前與出租方協(xié)商。在出租方同意的情況下,雙方可就合同解除時(shí)間、費(fèi)用結(jié)算、房屋騰退及違約責(zé)任等進(jìn)行協(xié)商。若在租期屆滿前出租方不同意解除合同,則在租戶享有約定或法定解除權(quán)、或者屬于法院可以依職權(quán)判令合同終止的情況下,租戶可以及時(shí)采取調(diào)解、訴訟等方式解決糾紛。若雙方可以就騰退房達(dá)成協(xié)議,但尚有合同所涉費(fèi)用的清算問(wèn)題,則可以在騰退房手續(xù)中予以備注費(fèi)用清算存有爭(zhēng)議,可通過(guò)訴訟等方式解決,以減少各方損失。

需要提醒的是,宜以書面形式約定房屋騰退事宜。本案中,牛先生在退房過(guò)程中存在兩項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn):一是沒(méi)有對(duì)自己承租房屋門鎖的密碼起到妥善的保管義務(wù)。涉案房屋門鎖為密碼鎖,牛先生曾經(jīng)出借該房屋后并未修改該門鎖密碼,導(dǎo)致密碼因?yàn)榕Ｏ壬脑虬l(fā)生外泄,存在房屋被盜用的風(fēng)險(xiǎn)。二是沒(méi)有辦理書面的退房手續(xù)。若牛先生在其主張解約并與出租方協(xié)商時(shí)與出租方就騰退房事宜進(jìn)行書面約定,則即便房門密碼在其不知情的情況下被他人盜用,也無(wú)法視為是牛先生在實(shí)際使用該房屋。在此情況下,若該房屋密碼被盜用,則應(yīng)屬于出租方管理不善所致,與牛先生無(wú)關(guān)。

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