范瑤

簽訂房屋租賃合同時,需注意違約責任的相關認定。租客若想提前解除租賃合同,需注意自身行為是否違約及需要承擔的違約責任。出租方即使同意租客提前退租、雙方解除租賃合同,也并不等同于豁免租客違約責任,其仍然可以按照合同約定向租客收取違約賠償金。

近日,上海市第一中級人民法院審理了這樣一起案件:2019年8月20日,趙某作為出租方與作為承租方的單某簽訂《房屋出租合同》,約定趙某將名下某房屋出租給單某用于居住,租賃期限自2019年9月1日起至2021年8月30日止;月租金人民幣8600元。該合同約定:“承租方在合同期限屆滿前,提前解除合同的,出租方可書面通知承租方解除本合同,承租方應向出租方支付數(shù)額相當于1.5個月租金(即人民幣12900元)的違約金?！?/p>

2021年3月4日,單某向趙某發(fā)送微信表示打算退租。趙某同意,雙方約定2021年6月1日退房。2021年6月2日,趙某在微信中表示,“依據(jù)租房合同,現(xiàn)在出租方正式書面通知承租方解除本合同,承租方應向我方支付合同約定的違約金及拖欠房租?！眴文潮硎?前期微信告知提前退租時,趙某并未提出異議并接受了承租方支付的退租前租金,因此單某認為雙方已經(jīng)就退租達成一致,原租賃合同已經(jīng)提前終止,雙方互不違約,并應按實結(jié)算押金。趙某則表示同意提前解除合同的前提條件是按照合同約定支付違約金,否則不會同意提前解除合同。

基于此,趙某向一審法院提起上訴,要求單某承擔違約責任。一審法院審理后判決:確認單某與趙某簽訂的《房屋租賃合同》解除;單某支付趙某違約金人民幣12900元。

單某不服,向上海市第一中級人民法院提出上訴,請求駁回趙某訴請。

上海市第一中級人民法院認為,依法成立的合同約束當事人誠信、全面履約。本案中房屋租賃合同明確上訴人應租住房屋直至2021年8月31日,上訴人提前退租的行為明顯違約,被上訴人接收租金、同意退租并不等同于免除上訴人的違約責任,上訴人認為應免除自身違約責任之主張缺乏事實與法律依據(jù),二審法院不予支持。

民法典第五百零九條規(guī)定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第五百六十二條規(guī)定,當事人協(xié)商一致,可以解除合同。第五百六十六條規(guī)定,合同因違約解除的,解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任,但是當事人另有約定的除外。第五百七十七條規(guī)定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

根據(jù)上述規(guī)定,民事雙方當事人簽訂合約后應當自覺全面履行義務,非因雙方約定免責事由外的理由解除合約的,違約方應當承擔違約責任,并根據(jù)合同約定或視情況補償損失。

本案中,單某于租期屆滿前主動要求退租,該行為本身屬于違約行為,根據(jù)民法典及合同相關約定,單某應當承擔違約責任,支付1.5倍的房屋租金作為違約金。趙某雖同意單某提前退租,但并未明確表示豁免其違約責任,雙方就違約金也未簽訂任何補充或變更協(xié)議。至于單某認為雙方就退租已達成一致、原租賃合同提前終止無須承擔違約責任的觀點,需要注意的是,本案中即使租賃雙方就租賃關系解除達成一致,也并不影響對單某違約行為的認定,除非出租方明確表示免除承租方的違約金,否則承租方仍然需要承擔違約責任。基于此,單某以趙某同意退租為由,請求二審法院免除其違約金,此等訴求沒有法律依據(jù),二審法院不予支持。

在簽訂房屋租賃合同時,一定要格外關注違約責任及相關賠付的條款。從租客角度而言,提前退租本身即構(gòu)成違約,需要承擔違約責任。如果想要免除自身違約責任,可以與合同相對方重新簽訂補充協(xié)議或留存相應書面約定;從出租方角度而言,為避免不必要的爭端,可以善意提醒租客注意違約行為及后果,如果租客仍然執(zhí)意提前退租,可通過書面或其他便于留痕的方式告知出租方保留追究違約責任的權(quán)利。

(作者系上海市第一中級人民法院法官助理,法治日報全媒體記者蒲曉磊整理)